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房产篇(五)未取得产权证的“房主”与承租人签订的租赁合同有效吗?

发表时间:2018-03-01 15:43
【问题五】未取得产权证的“房主”与承租人签订的租赁合同有效吗?



现实生活中,未取得产权证的“房东”一般有以下几种情况:

(1)该“房东”不是真正的房屋所有人。①如果房屋权属没有争议,有人谎称“房东”与承租人签订了租赁合同,则该行为属于无权处分,租赁合同效力待定,合同是否有效要真房屋所有权人最后决定。这种情况风险极大,很可能出现承租人将多月租金交给假房东,而最后被真房东扫地出门的情况。②如果房屋权属本身存在争议。租赁房屋可以正常使用时,该租赁合同有效,一旦权属争议导致房屋无法使用,承租人可以单方解除租赁合同,此后由签约的出租人承担赔偿责任。

(2)该房东拥有的建筑不合法。如果租赁房屋本身不合法则租赁合同无效。但如果在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,则有效。

(3)该房东是依继承取得的房屋所有权但没有办理变更登记。如果租赁房屋是被合法继承的,继承人就自动取得房屋的所有权,因此,其以“房东”名义签订的房屋租赁合同为有效。但需要指出的是,由于这种情况下租赁合同不能依法进行备案登记,可能会影响租赁合同当事人权利实现。




《合同法》 第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

《城镇房屋租赁合同司法解释》 第二条  出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

《城镇房屋租赁合同司法解释》 第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

  第八条  因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

《物权法》 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。


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